La loi Pinel a pour principale vocation de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur, en fonction de plusieurs paramètres, dont la durée de la période d’engagement. Elle est calculée sur l’assiette imposable du contribuable et en fonction de la durée d’engagement qui est proposée à partir de 3 options : 6 ans (donnant lieu à une défiscalisation de 12%), 9 ans (pour une réduction d’impôt de 18%) et 12 ans (pour une défiscalisation de 21%).
Ainsi, un investisseur en Pinel peut réaliser jusqu’à 6000 euros d’investissement (sur 6 ans ou 9 ans), sachant par ailleurs que le plafonnement de l’investissement ne doit pas excéder les 300 000 euros par an. Pour une durée d’investissement de 12 ans, la réduction d’impôt maximale est de 5 250 euros.
Dans un premier temps, l’investisseur peut choisir la durée de placement de 6 ans ou de 9 ans. La réduction d’impôt est de 2% par an jusqu’à 9 ans. Si l’investisseur souhaite prolonger la durée de l’engagement, il pourra alors bénéficier de 3 ans supplémentaires, soit a total 12 ans, avec une réduction d’impôt de 1% par an pendant ces trois dernières années.
Dans le cas d’une réduction fiscale supérieure à l’impôt dû, l’investisseur ne peut cependant prétendre à une quelconque compensation financière. En revanche, il ne paiera pas d’impôt.
Notons par ailleurs que c’est sur le montant de l’investissement que la réduction est calculée. Il s’agit :
- soit du montant de l’achat d’un bien immobilier neuf, avec les frais de notaire et d’agence y afférents
- soit du montant de l’achat d’un bien ancien, des frais de notaire et d’agence ainsi que des dépenses sur les travaux de rénovation.
Il est donc possible de cibler le montant de la défiscalisation en réalisant une simulation. Cette dernière peut être réalisée à partir des calculateurs en ligne, ou par le biais d’un conseiller en gestion de patrimoine. Le calcul est également réalisé à partir de la surface totale habitable du logement. Le choix de ce dernier est donc différent selon que l’investisseur soit un contribuable fortement imposé ou non. Dans les deux cas, celui-ci bénéficie d’un allègement de sa fiscalité, ce qui revient à dire que le dispositif n’est pas destiné aux investisseurs qui ne sont pas imposables. En effet, il est plutôt recommandé à ces derniers d’investir dans l’immobilier locatif classique qui ne requiert pas toute une série de contraintes comme dans le cas de la loi Pinel.
La réduction d’impôt n’est cependant pas la seule variable à prendre en considération dans le cas de l’investissement Pinel : le calcul de la rentabilité locative est d’autant plus déterminant. C’est pourquoi, la fixation du loyer doit être effectuée avec minutie.
Attention au taux de l’emprunt par rapport à la durée du placement. Le rendement de l’activité doit être supérieur à ce taux afin de profiter de l’effet de levier – qui est généralement de 3% en moyenne, tandis que le taux directeur des banques est de 2%. Notons que le rendement réel dépend de plusieurs autres paramètres, comme la stabilité du montage et la solvabilité des loyers qui vont jouer sur la rentabilité locative.
Il est tout à fait possible de confier la gestion totale de l’investissement Pinel à un professionnel de la pierre-papier : dans ce cas, il suffit de souscrire à des parts de société qui investit dans ce type de dispositif, afin de bénéficier non seulement de ses revenus locatifs mais aussi de la réduction d’impôt suivant les mêmes conditions que dans le cas d’une gestion immobilière directe.
Toutes les actualités sur portail-economie.com.
